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El País

Cómo funcionan las hipotecas para los extranjeros que quieran comprar una casa en España


29/03/2018

Los extranjeros cada vez compran más casas en España. Solo durante el año pasado, se realizaron más de 61.000 operaciones según los datos de los Registradores, representando 13 de cada 100 operaciones y firmando la cifra más alta de la historia.


Desde idealista/hipotecas aseguran que, aunque la mayoría de los compradores foráneos contratan la hipoteca en sus países de origen, a muchos les resulta interesante conocer cómo está la oferta de préstamos para la compra de vivienda en España.


Pero ¿es tan importante para una entidad financiera la nacionalidad del cliente? La respuesta es que sí. En términos generales, la banca distingue la nacionalidad del futuro hipotecado para aplicar unos requisitos más flexibles o restrictivos.


Por ejemplo, los españoles que viven fuera suelen tener las mismas condiciones que los residentes, aunque en el caso de los extranjeros influye si tienen familia en España o de qué parte del mundo vengan: si proceden de los países ricos (Europa occidental, EEUU, Canadá…), las entidades son más receptivas a conceder préstamos para la compra de vivienda, mientras que si su origen está en países menos desarrollados o de Europa del Este el sector financiero suele poner más problemas.


“Entre los motivos que llevan al sector financiero a hacer una selección de unas nacionalidades frente a otras están el mejor conocimiento de su sistema jurídico, la estabilidad económica, así como los requisitos de cumplimiento normativo y blanqueo de capitales, que hacen que los bancos tengan que filtrar a los clientes y asegurarse que los ahorros que aportan para la compra provienen de actividades legales (laborales, inversiones, herencias…)”, sostiene Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas.


Además, como recuerda Fernando Montenegro, director general de Legal Lifeline, una asesoría jurídica especializada en la comunidad anglosajona, “no todas las entidades bancarias conceden préstamos hipotecarios a los no residentes. La razón fundamental es la imposibilidad en muchas ocasiones de proceder al embargo de bienes en el extranjero, siendo por tanto el propio inmueble la única garantía que tiene el banco a la hora de poder cubrir el dinero prestado”.


Según los datos que maneja la firma de asesoramiento, las nacionalidades británica y alemana son las que tienen oferta en este tipo de préstamos hipotecarios (coincidiendo con las que compran más inmuebles en territorio doméstico), aunque también pueden optar a dichos préstamos los compradores de otros países.


En cualquier caso, el mayor obstáculo al que se deben enfrentar los extranjeros que quieran conseguir una hipoteca en España con la que financiar la adquisición de una vivienda suele ser el importe que están dispuestos a prestar los bancos.


Si en condiciones normales los residentes optan a un 80% del precio de la compra del inmueble (es decir, el cliente debe asumir el 20% restante más el 10%-12% necesario para los gastos y los impuestos asociados a la transacción), en el caso de los foráneos el límite es del 70%, aunque en muchas operaciones y, dependiendo del banco, dicho porcentaje se reduce hasta el 60% e incluso hasta el 50%. Esto significa que el cliente debe tener los ahorros necesarios para pagar a ‘tocateja’ cerca de la mitad de la casa más los gastos correspondientes.


Sin embargo, hay bancos que están viendo un filón en la concesión de hipotecas para extranjeros y están creando equipos especializados en este tipo de clientes, donde incluyen labores de asesoramiento para que tengan la garantía del proceso notarial y del Registro de la Propiedad.


Y es que una vez que el banco ha recibido la solicitud del cliente, el proceso a seguir es el mismo, independientemente de la nacionalidad.


Según recuerdan desde idealista/hipotecas, el comité de riesgos debe analizar toda la documentación y aceptar o rechazar el crédito (lo que suele conllevar un periodo medio de una semana). Si el resultado es favorable, la entidad enviará al cliente una oferta vinculante donde aparecen todas las condiciones financieras del contrato que deberán ser aceptadas por el cliente en un plazo determinado (habitualmente, unos 10 días). Una vez que el cliente acepta la oferta, el banco remite toda la documentación al notario para que prepare la escritura, documento que el usuario debe revisar antes de firmar de forma definitiva. Lo habitual es firmar la hipoteca y la compraventa de la vivienda el mismo día.


Entre las entidades más proactivas a la hora de conceder hipotecas a los extranjeros están Banco Santander, Ibercaja, Bankinter, Hipotecas.com, Abanca y Bankia. Algunas de ellas ya tienen servicios específicos para las operaciones con foráneos, mientras que otras están apostando por este nuevo nicho dada su fuerte presencia en el exterior o bien en la costa española, donde se realizan la mayor parte de las transacciones. Santander, por ejemplo, tiene una fuerte presencia en Reino Unido, Polonia, Portugal, México, Brasil, Chile o Argentina, mientras que Bankia, que acaba de culminar la integración de BMN, ha reforzado su presencia en la franja mediterránea.


Según los Registradores, la costa y las islas son las regiones con más compraventas,ya que las viviendas suelen ser segundas residencias para disfrutar de las vacaciones. Los clientes más habituales suelen ser los británicos, los franceses, los alemanes, los belgas y los suecos, mientras que las provincias más demandadas fueron en 2017 Alicante, Tenerife, Baleares, Girona y Málaga. En todas ellas, los extranjeros firmaron más de un 30% de las operaciones.


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